Hoe werkt het Woningwaarderingsstelsel (WWS) in 2026?

Het Woningwaarderingsstelsel bepaalt met een puntentelling wat een zelfstandige huurwoning maximaal mag kosten. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is de telling dwingend en geldt zij ook voor het middensegment. De telling kent twaalf rubrieken, waaronder de oppervlakte van vertrekken, verwarming, energieprestatie, keuken, sanitair, buitenruimte en de WOZ-waarde.

Wat is het woningwaarderingsstelsel?

Het woningwaarderingsstelsel is het wettelijke puntensysteem waarmee de maximale huurprijs van een woning wordt vastgesteld. In het dagelijks gebruik heet het het puntensysteem of kortweg WWS. De regels staan in het Besluit huurprijzen woonruimte en worden toegepast door de Huurcommissie. Sinds de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel dwingend recht: verhuurder en huurder kunnen er onderling niet van afwijken, ook niet als beide partijen dat zouden willen. Voor onzelfstandige woonruimte, oftewel kamers, geldt een eigen variant van het stelsel zonder WOZ-rubriek. Moeten de puntentelling en het energielabel voor een woning officieel worden vastgelegd? Dat verzorgt Label & Lens.

Segmenten en grenzen

Tot en met 143 punten valt een woning in de sociale huur, van 144 tot en met 186 punten in de middenhuur en vanaf 187 punten in de vrije sector. De maximale huurprijs per puntenaantal volgt uit Bijlage 3 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, jaarlijks geïndexeerd.

Bijzondere regels

De WOZ-waarde mag maximaal 33 procent van het puntentotaal bepalen (de WOZ-cap), er gelden huurprijsopslagen voor monumenten en nieuwbouw, en zorgwoningen krijgen 35 procent extra punten. Ook kleine details tellen mee: de lengte van het aanrecht, een hangend toilet, een thermostatische mengkraan of het ontbreken van een buitenruimte werken allemaal door in het puntentotaal. Wilt u de telling voor een concrete woning maken? Start de gratis berekening of lees verder in ons blog over WWS en huurprijzen.

Rekenvoorbeeld en verdieping

Een concreet voorbeeld: een woning van 75 m² met label C, een gemiddelde WOZ-waarde en een eenvoudige keuken komt al snel rond de 140 punten uit en zit daarmee net in de sociale huur. Een beter energielabel of een ruimere buitenruimte kan diezelfde woning over de grens van 144 punten naar de middenhuur tillen, en soms zelfs richting de vrije sector. Verdiep u verder in de invloed van het energielabel op de punten en in de maximale huurverhoging in 2026, of bereken de punten van uw woning gratis.

Wilt u per rubriek zien hoeveel punten meetellen? In de volledige WWS-puntentabel 2026 staat de waardering van elke post op een rij, zodat u elke stap van uw eigen WWS-puntentelling kunt narekenen en controleren.