Huurverhoging 2026: percentages, regels en bezwaar

De jaarlijkse huurverhoging is voor verhuurders en huurders een terugkerend moment van onzekerheid. Hoeveel mag de huur omhoog? Wanneer moet u dat aankondigen? En wat kan een huurder doen als de verhoging te hoog uitvalt? In dit artikel zetten wij de regels voor 2026 op een rij, met de officiële maximumpercentages zoals die door de Huurcommissie zijn vastgesteld.

Maximale percentages in 2026 per sector

Sinds 2024 geldt er voor alle drie de huursegmenten een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. De ingangsdatum verschilt per sector:

Vrije sector (vanaf 187 punten): per 1 januari 2026 maximaal 4,4%.
Middensector (144 t/m 186 punten): per 1 januari 2026 maximaal 6,1%.
Sociale sector (tot en met 143 punten): per 1 juli 2026 maximaal 4,1%.

Deze percentages zijn vastgesteld op basis van de loonontwikkeling (vrije sector en middenhuur, gekoppeld aan CAO-loonstijging plus 1 procentpunt) en de inflatie (sociale huur, gekoppeld aan CPI plus 1 procentpunt). De maxima zijn officieel gepubliceerd door de Huurcommissie.

Inkomensafhankelijke huurverhoging in de sociale sector

Naast de reguliere verhoging mogen verhuurders in de sociale sector een hogere verhoging voorstellen aan huishoudens met een hoger inkomen. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om scheefwonen tegen te gaan.

Belangrijke punten voor 2026:

Alleen toegestaan bij een huishoudinkomen boven de jaarlijks vastgestelde inkomensgrens.
De extra verhoging komt bovenop het reguliere maximum van 4,1%.
Eenpersoonshuishoudens boven de AOW-leeftijd en huishoudens met een gehandicapte of chronisch ziek gezinslid zijn uitgezonderd.
De verhuurder vraagt het inkomen op via een inkomensverklaring bij de Belastingdienst.

Termijn van aankondiging

De verhuurder moet een huurverhoging minimaal twee maanden vooraf schriftelijk aankondigen. Voor een ingangsdatum van 1 juli 2026 betekent dat: het voorstel moet uiterlijk 1 mei 2026 bij de huurder zijn. Voor een ingangsdatum van 1 januari 2026 (vrije sector en middenhuur) had het voorstel uiterlijk eind oktober 2025 verstuurd moeten zijn.

Daarnaast geldt de regel: per twaalf maanden mag de huur slechts één keer worden verhoogd. Heeft de vorige verhoging minder dan een jaar geleden plaatsgevonden, dan is een nieuw voorstel niet rechtsgeldig.

Wat moet er in het voorstel staan?

Een huurverhogingsvoorstel is alleen rechtsgeldig als het aan een aantal formele eisen voldoet:

De huidige huurprijs en de nieuwe huurprijs.
Het verhogingspercentage in cijfers.
De ingangsdatum van de nieuwe huur.
Informatie over de mogelijkheid voor de huurder om bezwaar te maken.

Ontbreekt een van deze elementen, dan hoeft de huurder de verhoging niet te accepteren, zelfs niet als het percentage zelf binnen het wettelijk maximum valt.

Bezwaar maken: hoe werkt dat?

Een huurder die het niet eens is met de voorgestelde verhoging, kan in twee stappen bezwaar maken.

Stap 1: schriftelijk reageren bij de verhuurder

De huurder laat schriftelijk weten dat hij niet akkoord gaat, met argumenten. Vaak is dit voldoende om er onderling uit te komen, bijvoorbeeld als het voorstel een formele fout bevat.

Stap 2: voorleggen aan de Huurcommissie

Komt er geen oplossing, dan kan de huurder de zaak voorleggen aan de Huurcommissie. Dit moet gebeuren vóór de ingangsdatum van de verhoging. De Huurcommissie toetst of het voorstel voldoet aan de wettelijke regels en doet een bindende uitspraak. De procedure kost € 25, die wordt terugbetaald als de huurder in het gelijk wordt gesteld.

Sinds 2024 kunnen ook huurders in de vrije sector naar de Huurcommissie stappen als de verhoging boven de wettelijke 4,4% uitkomt. Dat was vóór de Wet betaalbare huur niet mogelijk.

Wanneer is een huurverhoging onredelijk?

De Huurcommissie kan een voorstel afwijzen of de huur zelfs verlagen in deze situaties:

Het voorgestelde percentage ligt boven het wettelijk maximum.
Het voorstel is niet of niet tijdig schriftelijk aangekondigd.
Het voorstel voldoet niet aan de vormvereisten hierboven.
De woning heeft ernstige gebreken die niet zijn verholpen. De huur kan dan tijdelijk worden bevroren of verlaagd.
De huidige huur ligt al boven het wettelijk maximum dat bij het puntenaantal hoort.

Bepaalde tijd versus onbepaalde tijd

Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd gelden de standaardregels voor de jaarlijkse verhoging. Bij een huurcontract voor bepaalde tijd (sinds juli 2024 alleen nog mogelijk in specifieke situaties) mag de verhuurder tijdens de looptijd alleen verhogen als dit expliciet in het contract staat via een huurverhogingsclausule.

Praktische tip voor verhuurders

Plan de huurverhoging tijdig in: noteer de ingangsdatum, reken vier weken terug voor de verzending en check vooraf of het percentage actueel is. Een goed gedocumenteerd voorstel, met datum van verzending, het exacte verhogingspercentage en de wettelijke informatie over bezwaar, voorkomt discussie achteraf.

Wilt u eerst zeker weten of de huidige huurprijs überhaupt klopt met de puntentelling? Op huurpunten.net berekent u in een paar minuten of de woning in de juiste sector zit, zodat een eventuele verhoging ook daadwerkelijk binnen het wettelijk maximum past.

Verder lezen

De ruimte voor een verhoging hangt af van het puntenaantal, en daarin weegt het energielabel zwaar mee. Lees hoeveel punten uw label oplevert in de invloed van het energielabel op uw huurpunten, of start direct een gratis puntentelling om te zien in welke sector de woning valt. Wilt u de telling en het energielabel officieel laten vastleggen? Dat regelt Label & Lens.