Hoeveel huurpunten heb ik nodig voor de vrije sector in 2026?
U verhuurt een appartement voor € 1.700 per maand en gaat ervan uit dat het in de vrije sector valt. De huurder laat de huurprijs toetsen, de Huurcommissie telt de punten en komt uit op 184 punten. De maximaal toegestane huurprijs blijkt € 1.205,12 per maand: bijna € 500 minder dan u in rekening brengt. Dat is, met terugwerkende kracht, een flinke nabetaling.
Dit scenario komt sinds de Wet betaalbare huur regelmatig voor. In dit artikel leggen wij uit hoeveel WWS-punten u in 2026 minimaal nodig hebt voor verhuur in de vrije sector, welke onderdelen de meeste invloed hebben op het puntentotaal, en hoe u voorkomt dat een opname net onder de grens uitkomt.
De drie segmenten in 2026
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) verdeelt zelfstandige woonruimten in drie segmenten. Per 1 januari 2026 gelden de volgende grenzen:
- Sociale sector: tot en met 143 punten, maximaal € 932,93 per maand
- Middensector: 144 t/m 186 punten, tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand (lineair geïnterpoleerd)
- Vrije sector: vanaf 187 punten, vanaf € 1.228,07 per maand, geen wettelijk maximum
De grens van 186/187 punten heet de liberalisatiegrens. Een woning die op 186 punten uitkomt, valt onder regulering. Eén punt erbij en dezelfde woning is vrij te verhuren tegen marktconforme prijs. Het verschil tussen die twee situaties kan honderden euro's per maand zijn.
Welke onderdelen bepalen of u boven of onder de grens komt?
In de praktijk schuift een woning vaak met enkele punten heen en weer. Drie onderdelen blijken doorslaggevend te zijn voor het wel of niet halen van de 187-puntengrens:
1. Energielabel
Het energielabel weegt zwaar in de telling. Het verschil tussen label C en label A loopt voor een eengezinswoning op tot bijna 20 punten. Voor een woning die op 175 tot 185 punten zit, kan een verbetering van het label hét verschil maken tussen middenhuur en vrije sector.
Indicatie van de puntenwaardering per label (eengezinswoning):
- Label A: 41 punten
- Label B: 34 punten
- Label C: 22 punten
- Label D: 14 punten
- Label E: -4 punten (negatief)
- Label F: -9 punten
- Label G: -15 punten
Voor meergezinswoningen (appartementen) liggen de waarderingen gemiddeld 4 tot 7 punten lager per labelklasse. Een geldig, geregistreerd energielabel is sinds 1 juli 2024 sowieso verplicht bij elk nieuw huurcontract.
2. WOZ-waarde
De WOZ-waarde levert punten op via twee deelberekeningen, gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2025:
- Onderdeel I: 1 punt per € 16.954 WOZ-waarde
- Onderdeel II: WOZ-waarde gedeeld door oppervlakte gedeeld door € 268 per m²
Belangrijk: zit de woning boven 186 punten, dan mag maximaal 33% van de totale punten uit de WOZ-waarde komen (de zogeheten WOZ-cap). En komt een woning door deze cap onder de 187 punten uit, dan wordt het totaal teruggebracht naar maximaal 186. Een woning kan dus niet via de WOZ-cap alleen "net niet" in de vrije sector belanden.
3. Buitenruimte
Sinds de modernisering van het WWS telt buitenruimte zwaarder mee. Een privé balkon of tuin levert 2 vaste punten op plus 0,35 punt per m². Gemeenschappelijke buitenruimte (een dakterras, een binnentuin) levert 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal woningen dat ervan gebruikmaakt. Het maximum staat op 15 punten. Heeft een woning helemaal geen buitenruimte, dan worden 5 minpunten in mindering gebracht.
Risico van een te hoge huurprijs
Verhuurt u boven de wettelijke maximumprijs die bij het werkelijke puntenaantal hoort? Dan kan de huurder de huur laten toetsen bij de Huurcommissie. Wijst de uitspraak in het voordeel van de huurder uit, dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd naar het wettelijk maximum. Het verschil moet u terugbetalen.
Een rekenvoorbeeld: u rekent € 1.700 per maand voor een woning die bij toetsing uitkomt op 184 punten. Het wettelijk maximum bij 184 punten is € 1.205,12 per maand. Per jaar betekent dat een terugbetaling van ongeveer € 5.940, eventueel over meerdere jaren als de huurder eerder begon te betalen.
Wat te doen als uw woning net onder de grens uitkomt?
Komt een woning bij opname uit op 180 tot 186 punten, dan zijn er meestal nog enkele realistische verbeteringen mogelijk om over de grens te komen:
- Energielabel verbeteren: een sprong van label D naar label B kan al 20 punten opleveren.
- Sanitair upgraden: een tweede toilet, een aparte douche of voorzieningen zoals een thermostatische mengkraan tellen direct mee.
- Keuken verlengen: het basispunten-aantal voor de keuken hangt af van de aanrechtlengte. Een aanrecht net boven de 2,5 m levert 9 punten op, net onder de 2 m slechts 5.
- Buitenruimte toevoegen of optimaliseren: zelfs een klein balkon voorkomt de minpuntcorrectie van 5 punten.
Belangrijk: deze verbeteringen moeten daadwerkelijk uitgevoerd en aantoonbaar zijn op het moment dat het nieuwe huurcontract ingaat. Een opname is een momentopname.
Reken het zelf na
Wilt u snel weten waar uw woning op uitkomt onder de 2026-normen? Op huurpunten.net loopt u in een paar minuten alle 12 WWS-rubrieken door en ziet u direct het puntentotaal, het segment en de maximale huurprijs. De rekenmodule gebruikt automatisch de actuele kengetallen voor energielabel, WOZ en buitenruimte zoals die in dit artikel beschreven staan.