Oppervlakte meten voor de puntentelling: zo werkt NEN 2580

Van alle twaalf rubrieken in het woningwaarderingsstelsel (WWS) is de oppervlakte er een die vrijwel elke woning veel punten oplevert. Elke vierkante meter woon- of slaapruimte is namelijk goed voor een vol punt. Toch gaat juist hier veel mis: een verkeerde meetmethode of het meetellen van ruimten die niet meetellen, kan zomaar een paar punten schelen, en daarmee soms het verschil tussen sociale huur en middenhuur. In dit artikel leggen wij uit hoe u de oppervlakte correct meet volgens NEN 2580 en wat wel en niet meetelt.

Twee oppervlakte-rubrieken in het WWS

Het WWS kent voor de oppervlakte twee aparte rubrieken, elk met een eigen puntenwaarde per vierkante meter:

Oppervlakte van vertrekken: woon- en slaapkamers, de keuken en de badkamer. Deze ruimten leveren 1 punt per m² op.
Oppervlakte van overige ruimten: bergingen, een zolder of kelder zonder verblijfsfunctie, een inpandige garage, de wasruimte en vergelijkbare ruimten. Deze tellen voor 0,75 punt per m².

Het onderscheid luistert nauw. Een ruimte die als vertrek telt, is een kwart punt per vierkante meter meer waard dan diezelfde ruimte als overige ruimte. Bij een woning van 70 m² kan dat oplopen tot enkele punten verschil.

Wanneer is een ruimte een vertrek?

Een ruimte telt als vertrek als die met een deur afsluitbaar is en bedoeld is om in te wonen, te slapen, te koken of te wassen: de woonkamer, slaapkamers, de keuken en de badkamer. Ruimten die daar niet aan voldoen, zoals een gang, een berging, een trapkast of een zolder die alleen als opslag dient, tellen als overige ruimte. Een verkeerde indeling werkt direct door in het puntenaantal, dus loop uw plattegrond hier zorgvuldig op na.

Meten volgens NEN 2580

Voor de puntentelling meet u de gebruiksoppervlakte volgens de norm NEN 2580. Kort samengevat betekent dat: u meet binnenwerks, dus vanaf de binnenkant van de muren, op vloerniveau. Een paar regels bepalen wat u van die oppervlakte weer moet aftrekken:

Stahoogte onder 1,50 meter telt niet mee. Bij een schuine kap onder het dak meet u alleen het vloeroppervlak waarboven de ruimte minstens 1,50 meter hoog is.
Trek constructieonderdelen af: dragende muren, schoorstenen en vrijstaande kolommen of leidingschachten groter dan een halve vierkante meter horen niet bij de gebruiksoppervlakte.
Trapgaten en vides tellen niet mee op de verdieping waar de opening zit; de oppervlakte telt op de vloer waar u daadwerkelijk kunt staan.

Meet elke ruimte apart en noteer de oppervlakte per vertrek. Dat is niet alleen nodig voor de oppervlakterubrieken zelf, maar ook voor rubrieken die op de afzonderlijke ruimten voortbouwen, zoals de verwarming van vertrekken.

Veelgemaakte meetfouten

De meeste correcties bij de Huurcommissie ontstaan door een handvol terugkerende fouten:

Meten op basis van de bruto oppervlakte uit een verkoopbrochure. Die is doorgaans groter dan de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 en leidt tot te veel punten.
De schuine kap volledig meetellen, terwijl het deel onder 1,50 meter buiten beschouwing blijft.
Een zolder zonder vaste trap als volwaardig vertrek opvoeren, terwijl die als overige ruimte telt.
De oppervlakte van een gemeenschappelijke ruimte volledig aan één woning toerekenen in plaats van naar rato te verdelen.

Een te hoge oppervlakte lijkt gunstig voor de verhuurder, maar keert zich tegen u zodra de huurder de telling laat toetsen: de Huurcommissie meet dan opnieuw en corrigeert de punten alsnog naar beneden.

Waarom een nauwkeurige meting loont

De oppervlakte is een van de weinige rubrieken waar u met precies meten echt verschil maakt. Een woning die net onder de liberalisatiegrens uitkomt, kan met een correcte meting alsnog in de vrije sector vallen, of andersom. Meet daarom liever een keer te zorgvuldig dan te snel, en leg uw meetgegevens per ruimte vast bij de puntentelling. Hoe de oppervlakte samen met de andere gegevens de maximale huur bepaalt, leest u in ons artikel over hoeveel huur u maximaal mag vragen. Welke gegevens u verder nodig heeft ter voorbereiding, staat in ons overzicht van de Huurprijscheck voor zelfstandige woonruimte.

Zelf narekenen

Heeft u de oppervlakten per ruimte gemeten, dan rekent onze tool de punten en de maximale huur automatisch uit. Start een nieuwe puntentelling op huurpunten.net of lees eerst hoe het volledige WWS werkt.

Wilt u geen risico lopen op een meetfout? Laat de woning professioneel inmeten volgens NEN 2580. Dat verzorgt Label & Lens, die de oppervlaktemeting, de officiële WWS-puntentelling en het sinds 2024 verplichte energielabel voor uw woning verzorgt. Zo staat de oppervlakte, de zwaarst tellende rubriek, meteen goed.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Raadpleeg bij twijfel de Huurcommissie of een meetdeskundige.