Hoeveel huur mag ik maximaal betalen voor mijn woning?

De huur die in uw contract staat, is niet automatisch een toegestane huur. Voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen geldt een wettelijk maximum, dat rechtstreeks afhangt van het puntenaantal volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). In dit artikel zetten wij op een rij hoe u controleert of u niet te veel betaalt, welke termijnen gelden voor bezwaar en wat het verschil is tussen kale en all-in huur.

Wat bepaalt de maximale huur?

Het puntenaantal van een zelfstandige woning wordt opgebouwd uit twaalf rubrieken, waaronder:

De oppervlakte van de woon- en slaapvertrekken.
De energieprestatie (energielabel).
De WOZ-waarde, die de gemeente jaarlijks vaststelt.
Voorzieningen in keuken, sanitair en buitenruimten.

Voor onzelfstandige woonruimte (kamers) en woonwagens gelden aparte puntentellingen. Een belangrijk verschil: kamers en woonwagens krijgen geen punten voor de WOZ-waarde.

Het totaal aantal punten bepaalt in welk segment de woning valt en wat de bijbehorende maximale huurprijs is voor 2026:

Tot en met 143 punten: sociale huur, max € 932,93 per maand.
144 t/m 186 punten: middenhuur, lineair tot € 1.228,07 per maand.
187 punten of meer: vrije sector, geen wettelijk maximum (wel een wettelijk maximum op de jaarlijkse verhoging).

Verschil kale huur en all-in huur

Voordat u uw huur kunt toetsen, moet u weten wat uw kale huurprijs is. Dat is de huur exclusief servicekosten en nutsvoorzieningen.

Kale huur: alleen de huur van de woning. Dit bedrag toetst u aan het WWS-maximum.
All-in huur: één bedrag voor zowel kale huur als bijkomende kosten (servicekosten, gas, water, elektriciteit, schoonmaak, tuinonderhoud). Bij all-in huur is niet bekend hoeveel u feitelijk voor de woning betaalt.

Betaalt u all-in huur, vraag dan eerst aan uw verhuurder om het bedrag te splitsen in kale huur en bijkomende kosten. Komt u er samen niet uit, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huur te splitsen. Pas daarna kunt u de kale huur toetsen aan het puntenaantal.

Beginhuurtoets vrije sector

Voor vrijesectorwoningen geldt een speciale regel: de huurder kan binnen de eerste zes maanden na ingang van het contract de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt de huur te hoog, dan gaat hij omlaag en wordt het teveel betaalde bedrag terugbetaald.

Voor huurcontracten gesloten op of ná 1 juli 2024 kan de huur ook na de eerste zes maanden nog worden getoetst. Het verschil: de huurverlaging gaat dan in vanaf het moment van toetsing, zonder terugbetaling van eerder te veel betaalde huur. Dat maakt het belangrijk om dit zo snel mogelijk te controleren.

Bezwaar tegen te hoge huur per segment

Sociale huur en middenhuur

Is de kale huur volgens de Huurprijscheck hoger dan het WWS-maximum, vraag uw verhuurder dan eerst om verlaging. Werkt de verhuurder niet mee, dan vraagt u de Huurcommissie om uitspraak. Heeft de verhuurder een verhuurvergunning van de gemeente nodig, dan kan ook de gemeente de huur beoordelen en zelfs een boete opleggen.

Vrije sector: jaarlijkse huurverhoging

De huurprijs zelf is in de vrije sector niet aan een maximum gebonden, maar de jaarlijkse verhoging wel. Voor 2026 is dat maximaal 4,4%. Komt de verhuurder daarboven, dan kunt u uitspraak vragen aan de Huurcommissie.

Middenhuur: jaarlijkse huurverhoging

Voor middenhuur is de jaarlijkse verhoging in 2026 maximaal 6,1%, mits dit in het contract is afgesproken. De verhoging mag bovendien niet leiden tot een huur boven de maximale prijsgrens die bij het puntenaantal hoort.

Sociale huur: jaarlijkse huurverhoging

Voor sociale huur geldt per 1 juli 2026 een maximum van 4,1%. Bezwaar maakt u eerst bij de verhuurder; zet die de verhoging toch door, dan moet de verhuurder zelf een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Tijdelijke contracten: termijn van toetsing

Heeft u een tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter, dan mag u de huur tot een halfjaar na afloop laten toetsen door de Huurcommissie. Belangrijk: sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke contracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen alleen nog in uitzonderingsgevallen mogelijk.

Praktisch stappenplan

Bekijk uw contract: betaalt u kale of all-in huur? Vraag bij all-in huur eerst een splitsing.
Verzamel de gegevens die u nodig heeft: WOZ-waarde, energielabel, oppervlakten per ruimte, voorzieningen.
Voer een puntentelling uit. Op huurpunten.net loopt u in tien stappen door alle twaalf rubrieken, inclusief WOZ-cap en zorgwoning-correctie, en krijgt u direct het puntenaantal en de bijbehorende maximumhuur.
Komt het maximum lager uit dan uw kale huur? Stuur uw verhuurder een schriftelijk verlagingsvoorstel met de uitkomst als bijlage.
Geen reactie of geen akkoord? Dien een verzoek in bij de Huurcommissie binnen de geldende termijn (zes maanden voor de aanvangshuurtoets vrije sector).

Begin met een puntentelling

De maximale huurprijs staat of valt met een correcte puntentelling. Wilt u in een paar minuten weten of uw huur klopt of dat een woning tot het sociaal-, midden- of vrije-sectorsegment behoort? Start een nieuwe opname op huurpunten.net. U krijgt direct het puntenaantal, de bijbehorende maximale huur en kunt het resultaat als PDF opslaan.

Wilt u eerst zien welk woningonderdeel hoeveel punten oplevert, zodat u de uitkomst kunt narekenen? Dat staat per rubriek op een rij in de WWS-puntentabel 2026: van oppervlakte en energielabel tot WOZ-waarde, keuken en sanitair.