Servicekosten: wat mag een verhuurder in 2026 doorberekenen?
De kale huur is niet het enige wat een huurder maandelijks betaalt. Daarnaast staat vaak een bedrag aan servicekosten op de rekening: een vergoeding voor leveringen en diensten die de verhuurder verzorgt. Rond die post ontstaat regelmatig discussie. Mag een verhuurder alles doorberekenen? Hoe zit het met de jaarlijkse afrekening? En wat als het voorschot veel te hoog blijkt? In dit artikel zetten wij de regels voor 2026 op een rij.
Wat zijn servicekosten precies?
Servicekosten zijn kosten voor leveringen en diensten die samenhangen met het bewonen van de woning, maar los staan van de kale huur. Ze vormen geen onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS): de puntentelling bepaalt alleen de maximale kale huurprijs. Servicekosten komen daar bovenop en worden apart afgerekend. Belangrijk daarbij: een verhuurder mag uitsluitend de werkelijk gemaakte kosten doorberekenen. Winst maken op servicekosten is niet toegestaan.
Welke posten mag de verhuurder doorberekenen?
Het Besluit servicekosten bepaalt welke posten als servicekosten gelden. De meest voorkomende zijn:
- Gas, water en licht voor gemeenschappelijke ruimten, zoals verlichting van het trappenhuis of de hal.
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en glasbewassing.
- Tuinonderhoud van een gemeenschappelijke tuin.
- Een huismeester of beheerder, voor het deel dat de huurder ten goede komt.
- Roerende zaken: meubilair en stoffering bij een gemeubileerde of gestoffeerde woning.
- Kleine, dagelijkse onderhoudsposten die contractueel zijn afgesproken, zoals een serviceabonnement voor kleine herstellingen.
Kosten voor gas, water en elektriciteit van de woning zelf, met een eigen individuele meter, vallen strikt genomen onder nutsvoorzieningen en niet onder servicekosten. In de praktijk worden ze vaak in dezelfde afrekening meegenomen, maar de huurder moet altijd kunnen zien welk bedrag waarvoor is.
Voorschot en jaarlijkse afrekening
Huurders betalen servicekosten meestal als een maandelijks voorschot. Eenmaal per jaar moet de verhuurder een gespecificeerde eindafrekening geven, waarin de werkelijke kosten worden afgezet tegen de betaalde voorschotten. De wet stelt daarvoor een termijn: de verhuurder verstrekt de afrekening binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Zijn de werkelijke kosten lager dan het voorschot, dan krijgt de huurder geld terug; zijn ze hoger, dan mag de verhuurder bijbetalen vragen, mits de post is toegestaan en onderbouwd.
Blijft de afrekening uit, dan hoeft de huurder niet lijdzaam af te wachten. Na de wettelijke termijn kan hij de verhuurder schriftelijk om de afrekening vragen en, als die uitblijft, de Huurcommissie inschakelen.
Administratiekosten en all-in huur
Een verhuurder mag over de servicekosten een beperkte opslag voor administratie rekenen. Die administratiekosten bedragen maximaal 5% van de kosten voor de betreffende leveringen en diensten. Een hoger percentage is niet toegestaan.
Let ook op de zogeheten all-in huur: één bedrag waarin kale huur en servicekosten niet zijn gesplitst. Dat is ongewenst, omdat de huurder dan niet kan controleren wat hij feitelijk voor de woning betaalt. Betaalt u all-in huur, vraag dan eerst een splitsing. Hoe dat werkt, leest u in ons artikel over de maximale huur en het verschil tussen kale en all-in huur.
Te hoge servicekosten? Naar de Huurcommissie
Twijfelt u of de servicekosten kloppen, dan kunt u als huurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de afrekening. De commissie beoordeelt of de doorberekende posten zijn toegestaan en of de bedragen redelijk zijn. Voor de waardering van roerende zaken, zoals meubilair en stoffering, hanteert de Huurcommissie vaste beleidsrichtlijnen met maximale bedragen per categorie. Sinds de Wet betaalbare huur kunnen gemeenten bovendien handhaven op verhuurders die structureel te veel in rekening brengen.
Servicekosten los, kale huur eerst goed
Servicekosten en kale huur zijn twee gescheiden werelden. Voordat u zich in de servicekosten verdiept, is het verstandig te controleren of de kale huur zelf binnen het wettelijk maximum valt. Dat begint bij een correcte WWS-puntentelling. Start een nieuwe puntentelling op huurpunten.net en bereken in een paar minuten het puntenaantal en de bijbehorende maximale kale huur, of lees eerst hoe het volledige WWS werkt.
Wilt u het zeker weten met een officiële telling en het bijbehorende, sinds 2024 verplichte energielabel? Dat verzorgt Label & Lens, die de officiële WWS-puntentelling en het energielabel voor uw woning opstelt.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Raadpleeg bij twijfel de Huurcommissie of een jurist.