WOZ-waarde in het WWS: zo tellen de punten en zo werkt de 33%-cap
Van alle twaalf rubrieken in het woningwaarderingsstelsel (WWS) roept de WOZ-rubriek de meeste vragen op. Logisch: de WOZ-waarde kan tientallen punten opleveren en bepaalt daarmee vaak in welk segment een woning valt. In dit artikel leggen wij uit hoe de berekening voor 2026 werkt, wanneer de beruchte 33%-cap ingrijpt en waarom een correcte WOZ-beschikking zo belangrijk is.
Zo worden de WOZ-punten berekend
De WOZ-rubriek (rubriek 11) bestaat uit twee delen. Voor 2026 gelden volgens het beleidsboek van de Huurcommissie deze rekenwaarden:
- Deel 1: de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954. Een woning van € 350.000 levert hier ruim 20 punten op.
- Deel 2: de WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte, gedeeld door € 268. Dit deel beloont woningen met een hoge waarde per vierkante meter, bijvoorbeeld in stedelijk gebied.
Voor deel 2 telt alleen de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten mee. Beide delen worden opgeteld en maken samen de WOZ-punten van de woning.
De 33%-cap: wanneer geldt die?
Om te voorkomen dat woningen in populaire gebieden alleen door hun WOZ-waarde in de vrije sector belanden, geldt een begrenzing: de WOZ-rubriek mag maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken. Belangrijk om te weten:
- De cap grijpt alleen in als het totaal boven de 187 punten uitkomt, dus op de grens van de vrije sector.
- Komt het totaal na toepassing van de cap op 186 punten of lager uit, dan valt de woning terug in het gereguleerde segment, met een wettelijke maximale huurprijs.
- Voor woningen die ook zonder WOZ-punten al ruim in de vrije sector vallen, verandert de cap meestal niets.
Juist rond de segmentgrenzen luistert de berekening dus nauw. Een paar punten verschil bepaalt of een woning vrij verhuurd mag worden of aan de middenhuurgrens van € 1.228,07 per maand (2026) gebonden is.
Klopt de WOZ-waarde wel?
De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast. Voor de puntentelling gebruikt u de meest recente beschikking. Bent u het als eigenaar of huurder niet eens met de vastgestelde waarde, dan kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking bezwaar maken bij de gemeente. Een gewijzigde WOZ-waarde werkt direct door in het puntenaantal.
Zelf narekenen
In onze rekentool vult u de WOZ-waarde in en wordt de hele rubriek, inclusief de cap-toets, automatisch berekend. Start een nieuwe puntentelling of lees eerst hoe het volledige WWS werkt. Wilt u weten hoe de andere rubrieken meetellen? Lees dan ook ons artikel over de maximale huur voor uw woning.