Kale huur: wat telt wel en niet mee onder het WWS?
Het bedrag dat maandelijks van uw rekening af gaat, is bijna nooit alleen de huur van de woning zelf. Er zitten vaak servicekosten en kosten voor gas, water en licht bij. Toch draait het woningwaarderingsstelsel (WWS) maar om één getal: de kale huur. De puntentelling bepaalt namelijk de maximale kale huurprijs, en niets anders. Wie wil weten of een huur klopt, moet daarom eerst de kale huur helder hebben. In dit artikel leggen wij uit wat wel en niet onder de kale huur valt en hoe u die uit een all-in prijs haalt.
Wat is kale huur precies?
De kale huur is de vergoeding voor het gebruik van de woning zelf, dus voor de kale ruimte: muren, vloeren, keuken, sanitair en de vaste voorzieningen die bij de woning horen. Alles wat de verhuurder daarnaast levert aan diensten of verbruik valt er buiten. De kale huur is het enige bedrag dat u toetst aan het WWS: het puntenaantal van de woning hoort bij een maximale kale huurprijs, en die vergelijkt u met wat er in uw contract als kale huur staat.
In een net contract staan de bedragen daarom gesplitst: eerst de kale huur, dan de servicekosten, en soms een apart voorschot voor nutsvoorzieningen. Alleen die eerste regel telt mee onder het WWS.
Wat valt buiten de kale huur?
Twee soorten kosten staan structureel los van de kale huur en tellen dus niet mee in de puntentelling:
- Servicekosten: vergoedingen voor leveringen en diensten, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, tuinonderhoud, een huismeester of de stoffering bij een gemeubileerde woning. Een verhuurder mag hier alleen de werkelijk gemaakte kosten voor rekenen. Wat wel en niet is toegestaan, leest u in ons artikel over wat een verhuurder aan servicekosten mag doorberekenen.
- Nutsvoorzieningen: gas, water en elektriciteit voor de woning zelf, met een eigen individuele meter. Deze staan strikt genomen los van de servicekosten, maar horen net zo goed niet bij de kale huur.
De rode draad: de kale huur betaalt u voor de woning, servicekosten en nutsvoorzieningen betaalt u voor wat er in en om de woning wordt geleverd of verbruikt. Alleen het eerste hoort thuis in de WWS-toets.
Het WWS regelt alleen de kale huur
De puntentelling weegt eigenschappen van de woning: de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de voorzieningen en de buitenruimte. Bij het puntentotaal hoort een maximale kale huurprijs. Voor 2026 gelden de grenzen van € 932,93 per maand op de sociale-huurgrens en € 1.228,07 op de liberalisatiegrens van 187 punten. Servicekosten en nutsvoorzieningen komen daar bovenop en worden apart afgerekend; ze verhogen de toegestane kale huur niet. Een verhuurder kan een te lage kale huur dus niet compenseren met hoge servicekosten, want die twee werelden staan los van elkaar.
Van all-in of inclusief huur terug naar de kale huur
Lastiger wordt het bij een all-in huur: één bedrag waarin kale huur, servicekosten en soms gas, water en licht niet zijn uitgesplitst. Zolang die splitsing ontbreekt, kunt u niet zien wat u feitelijk voor de woning betaalt en kunt u de huur niet aan het WWS toetsen. De oplossing is altijd dezelfde: eerst splitsen, dan toetsen.
- Vraag uw verhuurder schriftelijk om het all-in bedrag te splitsen in kale huur, servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen.
- Komt u er samen niet uit, dan kan de Huurcommissie de huur splitsen. Zij gaat daarbij uit van een reële verhouding, waarbij de kale huur vaak op een vast deel van het all-in bedrag wordt gesteld en de rest als bijkomende kosten geldt.
- Pas als de kale huur vaststaat, kunt u die vergelijken met de maximale huur die bij het puntenaantal hoort.
Hoe de maximale huur per segment werkt en welke termijnen gelden voor een toets bij de Huurcommissie, leest u in ons artikel over hoeveel huur u maximaal mag betalen.
Zelf de maximale kale huur berekenen
Weet u eenmaal wat de kale huur is, dan is de vervolgvraag of die binnen het wettelijk maximum valt. Dat hangt af van het puntenaantal. Start een nieuwe puntentelling op huurpunten.net en bereken in een paar minuten het aantal WWS-punten en de bijbehorende maximale kale huur, of lees eerst hoe het volledige WWS werkt.
Wilt u het zeker weten met een officiële telling? Het energielabel telt zwaar mee in de kale-huurgrens, en sinds 2024 is een geldig label bij verhuur verplicht. Label & Lens verzorgt de officiële WWS-puntentelling en het energielabel voor uw woning, zodat de kale huur meteen op een controleerbare grondslag staat.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Raadpleeg bij twijfel de Huurcommissie of een jurist.